Tabela Price não pode ser usada em financiamento de imóvel

É proibido o uso da Tabela Price no contrato de financiamento de imóvel “porque ela mascara a capitalização de juros, que é vedada pelo direito pátrio”. O entendimento é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que acolheu recurso de um mutuário e declarou a ilegalidade do contrato. Cabe recurso.

Para o relator, desembargador Lécio Resende, “a capitalização de juros só é permitida nos casos expressamente autorizados pela norma específica, como no mútuo rural, comercial ou industrial e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos”.

O entendimento está inclusive pacificado no Supremo Tribunal Federal, na Súmula 121. Pelo texto, “é vedada a capitalização dos juros, ainda que expressamente convencionada”. Com base nessa orientação, os tribunais têm reformado suas decisões sobre a matéria e atestado a ilegalidade do uso da Tabela nos contratos de financiamento de imóvel.

No Superior Tribunal de Justiça, a observação é a mesma: “não há autorização legal para a capitalização mensal de juros nos contratos vinculados ao SFH — Sistema Financeiro de Habitação”, registrou a 4ª Turma no recurso de um mutuário contra a Caixa Econômica Federal.

No caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a decisão da 3ª Turma beneficia o mutuário Humberto Marinho. Ele procurou a ABMH — Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no DF e entrou com uma ação de revisão do seu contrato contra a Poupex Associação de Poupança. Seu advogado,Wilson César Rascovit, buscou o equilíbrio do financiamento com a legislação vigente.

O contrato foi assinado em 1991 e o plano de financiamento adotado foi o PES/CP — Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional. O plano estabelecia o reajuste de prestações de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário.

Segundo o processo, a Poupex não respeitava a regra e reajustava as prestações em um índice muito maior do que o previsto. Alegava que, como existiam inúmeras categorias profissionais, era preciso acertar uma média de reajuste e aplicá-la em todas as prestações. Além disso, o índice era reajustado com base na Tabela Price.

De acordo com o desembargador Mário-Zam Belmiro, relator da questão no TJ-DF, a Tabela Price “alberga de forma camuflada a capitalização de juros, prática vedada pelo ordenamento jurídico, sendo assim impõe-se o seu afastamento, devendo ser substituído pelo Sistema de Amortização Constante”.

O TJ-DF determinou que a Poupex faça a revisão das prestações, tomando como base o Plano de Equivalência Salarial. O tribunal declarou, ainda, a ilegalidade da Tabela Price e determinou a modificação da forma de amortização das prestações.

Também foi determinada a restituição do Fundhab — Fundo de Assistência Habitacional (2% sobre o valor do imóvel) cobrados indevidamente do mutuário no momento da pactuação do contrato. A expectativa é de redução do saldo devedor em 53%. A ABMH estima que, só no Distrito Federal existam cerca de 15 mil contratos na mesma situação.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2006-abr-14/justica_proibe_tabela_price_financiamento_imovel

STJ aprova súmula regulando juros de contratos bancários

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou nova súmula – de número 379 – que limita os juros mensais de contratos bancários. A súmula 379 determina o seguinte: “Nos contratos bancários não regidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser fixados em até 1% ao mês”. Ficam de fora da abrangência do novo mecanismo legal contratos como os da cédula rural. 

O projeto da súmula foi apresentado pelo ministro Fernando Gonçalves e teve como base o artigo 543-C do Código de Processo Civil (CPC) e a Lei n. 4.595, de 1964. O artigo do CPC regula o envio de recursos repetitivos para o STJ e a Lei n. 4.595 regula as atividades de bancos, financeiras e outras instituições desse setor. 

Entre os julgados do STJ usados como referência para formar o novo entendimento, estão o Resp 402.483, relatado pelo ministro Castro Filho, o Resp 400.255, relatado pelo ministro Barros Monteiro, e o Resp 1061530, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Em todos eles, ficou definido que os juros moratórios no contrato bancário não deveriam passar de 1% ao mês, podendo ainda ser acumulados outros tipos de juros. 

No recurso julgado pelo ministro Castro Filho, o Banco Santander alegou que os juros moratórios poderiam ser acumulados com os remuneratórios, já que essas taxas seriam aplicadas a componentes diferentes do contrato. O ministro aceitou parcialmente essa argumentação, afirmando que os juros remuneratórios poderiam ser cobrados cumulativamente com juros de mora após o inadimplemento, este último com a taxa máxima de 1%. 

Já no caso relatado pelo ministro Raphael de Barros Monteiro Filho, tratava-se de um processo de revisão de valores cobrados por cartão de crédito. No entendimento do magistrado, as empresas de cartão, como bancos e outras instituições financeiras, não estariam sujeitas à Lei de Usura e poderiam cobrar juros superiores a 12% ao ano. O ministro Barros Monteiro também considerou que, no caso de o cliente se tornar inadimplente, poderia haver a cobrança de juros de mora no valor de 1% ao mês. 

Fonte: http://direitoemdebate.net/index.php/sumulas/153-sumulas-do-stj/1437-stj-aprova-sumula-regulando-juros-de-contratos-bancarios

Exclusão do condômino anti-social, segundo o NCC

O conflito entre vizinhos sempre constituiu foco de tensões sociais e econômicas, instabilizando relações jurídicas, causando acirrados conflitos entre as pessoas. A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social.

Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios edilícios, estes são campos férteis para o surgimento de problemas. No Novo Código Civil, busca-se dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.

Observamos, entretanto, o novo Código Civil, em momento algum, permite que o condomínio exclua ou despeje o condômino anti-social. Ainda que tal medida fosse recomendada pela doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco11, João Batista Lopes11 e Maria Regina Pagetti Moran12), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. Sobre isso, afirma Ruggiero:

" O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável."

Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código,  questiona-se o que seria possível fazer em relação ao condômino que adota comportamento anti-social.

O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento anti-social”, “incompatibilidade de convivência”.

Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência, por exemplo.

Vale frisar, não basta que a conduta seja “anti-social”, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa.

Como exemplos de comportamento anti-social de condôminos, podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. De acordo com o Novo Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.


Fonte: http://www.licitamais.com.br/noticias/news/2537.html