Mais um de nossos clientes, em recente Sentença na Comarca de Vitória/ES, obtém êxito em Sentença proferida contra a construtora Goldfarb (também conhecida como PDG e que se apresenta nos contratos como "Serra Bella").
O processo tratou sobre cobrança indevida da Taxa de Corretagem, que deveria ter sido paga pela construtora à Imobiliária Avance, e não pelo cliente; do pagamento indevido de parcelas chamadas de "C.M. Repasse na Planta" e da indenização de 2% sobre o valor do imóvel + 1% ao mês, pelos 8 meses de atraso na entrega do imóvel. Segue abaixo partes da Sentença proferida.
Processo : 0008099-05.2011.8.08.0024 (024.11.008099-1)
Requerentes: R e D
Advogado: Lúcio André Couto Cypreste
Requeridas:
AVANCE NEGOCIOS IMOBILIARIOS SA
GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S A
SERRA BELLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA
Sentença:
"(...)2.1 PRAZO DE ENTREGA DAS UNIDADES
Nesse ponto, há que se ponderar que as construtoras/incorporadoras, a exemplo das Suplicadas estão na verdade a se utilizar desse prazo de tolerância de forma abusiva, porque a prorrogação somente se justifica em decorrência de motivos de força maior e não como verdadeira cláusula de irresponsabilização pelo atraso imotivado. E se esse atraso não decorre de uma circunstância excludente, mas representa apenas a consolidação de uma intenção que se reputa como preordenada e assim qualificada quando da contratação, certo é que a hipótese é de inadimplemento contratual, o que gera as consequências respectivas.
É que as cláusulas que assim disponham revelam nítida incompatibilidade coma boa-fé objetiva ou a equidade, princípios inseridos no inc. iv do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, importando em que sejam consideradas nulas de pleno direito pela abusividade que ostentam.
Tenho que na verdade o atraso somente existe porque as construtoras não obedecem a base temporal de início das obras, ou seja, quando da contratação projetam a possibilidade de atraso no início para dilatar ainda mais o prazo de conclusão. E ao inserir essa cláusula se comportam coma tendência e o objetivo de se eximir de qualquer responsabilidade decorrente dessa demora inicial, como se a cláusula fosse uma autorização do consumidor para esse proceder.
Esse entendimento é de evidente plausibilidade, porque não e pode deixar ao alvedrio das construtoras e incorporadoras o prazo de conclusão das obras apenas vinculados aos seus exclusivos interesses, sob pena de descumprimento da cláusula específica, que não tem a finalidade abrangente que estão a lhe conferir.
2.2 – INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE A REALIZAÇÃO DAS OBRAS
A orientação jurisprudencial se pacificou no sentido de que não é lícita a cláusula que confere ao construtor fazer incidir sobre as parcelas ou saldo devedor juros durante a construção e antes da entrega da obra.
O paradigma do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA DURANTE A OBRA. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. NÃO HÁ FALAR EM NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL SE O TRIBUNAL DE ORIGEM MOTIVA ADEQUADAMENTE SUA DECISÃO, SOLUCIONANDO A CONTROVÉRSIA COM A APLICAÇÃO DO DIREITO QUE ENTENDE CABÍVEL À HIPÓTESE, APENAS NÃO NO SENTIDO PRETENDIDO PELA PARTE.
2. ESTA CORTE SUPERIOR POSSUI ENTENDIMENTO FIRMADO NO SENTIDO DE QUE, EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, DESCABE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
3. ESTANDO O ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, INCIDE A SÚMULA Nº 83 DESTA CORTE, APLICÁVEL POR AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL.
4. A DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COM FUNDAMENTO NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL, NOS TERMOS DO ART. 541, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DO ART. 255, § 1º, DO REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, REQUISITA COMPROVAÇÃO E DEMONSTRAÇÃO, ESTA, EM QUALQUER CASO, COM A TRANSCRIÇÃO DOS TRECHOS DOS ACÓRDÃOS QUE CONFIGUREM O DISSÍDIO, A EVIDENCIAR A SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS CASOS APONTADOS E A DIVERGÊNCIA DE INTERPRETAÇÕES.
5. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
(AGRG NO AG 1014027/RJ, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 05/06/2012, DJE 15/06/2012)
INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA DURANTE A OBRA. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. NÃO HÁ FALAR EM NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL SE O TRIBUNAL DE ORIGEM MOTIVA ADEQUADAMENTE SUA DECISÃO, SOLUCIONANDO A CONTROVÉRSIA COM A APLICAÇÃO DO DIREITO QUE ENTENDE CABÍVEL À HIPÓTESE, APENAS NÃO NO SENTIDO PRETENDIDO PELA PARTE.
2. ESTA CORTE SUPERIOR POSSUI ENTENDIMENTO FIRMADO NO SENTIDO DE QUE, EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, DESCABE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
3. ESTANDO O ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, INCIDE A SÚMULA Nº 83 DESTA CORTE, APLICÁVEL POR AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL.
4. A DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COM FUNDAMENTO NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL, NOS TERMOS DO ART. 541, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DO ART. 255, § 1º, DO REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, REQUISITA COMPROVAÇÃO E DEMONSTRAÇÃO, ESTA, EM QUALQUER CASO, COM A TRANSCRIÇÃO DOS TRECHOS DOS ACÓRDÃOS QUE CONFIGUREM O DISSÍDIO, A EVIDENCIAR A SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS CASOS APONTADOS E A DIVERGÊNCIA DE INTERPRETAÇÕES.
5. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
(AGRG NO AG 1014027/RJ, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 05/06/2012, DJE 15/06/2012)
Na verdade, sob esse raciocínio, é incabível a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel (“juros no pé” ou “repasse na planta), eis que nesse período não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.
Sobre esse debate, há um registro importante do Min. Luiz Felipe Salomão por ocasião do julgamento do REsp 670.117⁄PB, QUARTA TURMA, julgado em 14⁄9⁄2010, DJe 23⁄9⁄2010, quando Sua Excelência exortou que “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
Assim, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos desta motivação e conforme requerido na letra “d” dos pedidos (fls. 20).
Nesse ponto o contrato é abusivo e as cláusulas respectivas são nulas.
2.3 – PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
Sobre essa rubrica, basta observar que os corretores do empreendimento foram indicados e laboram no exclusivo interesse da construtora, sem a possibilidade de escolha do profissional pelos adquirentes e dessa forma não é jurídico impor aos mesmos o pagamento desse encargo, porque não lhes prestaram qualquer serviço e nem a tanto foram por eles solicitados.
Tanto que essa comissão se caracteriza pelo pagamento de um percentual sobre o valor do negócio, que é o valor de venda do bem. Então essa obrigação não é do comprador, porque este apenas é responsável pelo pagamento do preço da aquisição.
Essa cobrança é indevida, por representar uma abusividade tão gritante que onera a transação em cerca de 06% (seis por cento) e não está prevista no contrato.
Diante dessa postura é possível aderir ao entendimento de que realmente se trata de artimanha que vicia a manifestação da vontade do consumidor, por ausência de informação clara e precisa e ao convencê-lo de que o preço da aquisição é menor, o que não é verdade.
O direito à informação vem descrito na exposição de motivos do Código de Defesa do Consumidor assim: "O acesso dos consumidores a uma informação adequada que lhes permita fazer escolhas bem seguras conforme os desejos e necessidades de cada um”.
Segundo a maestria da Professora Cláudia Lima Marques,
“INFORMAR É MAIS DO QUE CUMPRIR COM O DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO: É COOPERAR E TER CUIDADO COM O PARCEIRO CONTRATUAL, EVITANDO OS DANOS MORAIS E AGINDO COM LEALDADE (POIS É O FORNECEDOR QUE DETÉM A INFORMAÇÃO) E BOA-FÉ” (COMENTÁRIOS AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR., SÃO PAULO: RT, P. 179).
Outra não é a lição de Sergio Cavalieri Filho:
"O CONSENTIMENTO ESCLARECIDO NA OBTENÇÃO DO PRODUTO OU NA CONTRATAÇÃO DO SERVIÇO CONSISTE, EM SUMA, NA CIÊNCIA DO CONSUMIDOR DE TODAS AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, SABENDO EXATAMENTE O QUE PODERÁ ESPERAR DELES, SENDO CAPACITADOS A "FAZER ESCOLHAS ACERTADAS DE ACORDO COM A NECESSIDADE E DESEJOS INDIVIDUAIS" (PROGRAMA DE RESPONSABILIDADE CIVIL, ATLAS, 2008, P. 83)
No caso concreto, a vinculação entre a Corretora e os donos do empreendimento é tão visível que um dos Diretores de ambas é o Sr. Milton Goldfarb. Ou seja, há verdadeira confusão de interesses entre a corretora e os vendedores, o que significa que a corretora labora no exclusivo interesse dos vendedores e não dos adquirentes, mesmo porque não foi por eles escolhido.
Tanto é assim que os recibos emitidos pelas corretoras e anexados às fls. 29 e 30 se reportam aos serviços de “intermediação de venda da unidade” e não de compra.
2.4 – “C. M. REPASSE NA PLANTA”
Essa rubrica, cobrada em dobro na letra “e” dos pedidos, no valor total de R$ 4.352,22 (fls. 20) fora contratualmente prevista a título de remuneração pela diferença entre a exigibilidade do valor contratado e o momento do efetivo repasse pela CEF, o que considero lícito, sob pena de em caso de atraso no repasse ter a construtora/incorporadora além de receber com defasagem o valor que lhe era devido, de outro ângulo ter que arcar, em caso de inadimplemento dos adquirentes, com o pagamento dos encargos respectivos pela CEF, na qualidade de co-obrigada.
No entanto, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos da motivação, declarando abusivas e nulas as cláusulas nesse sentido.
Essa também é a característica da cobrança dos encargos sobre as parcelas de 31/12/2010 e 04/02/2011, no valor de R$ 683,75, consignada na letra “f” dos pedidos.
2.5 – “INADIMPLÊNCIA – REPASSE NA PLANTA”
Nesse tópico, argumentam os Autores que a alínea A, do item I da Cláusula Sétima é abusiva por significar a cobrança de juros durante a obra, o que e realmente vedado, na esteira do raciocínio expendido no item 2.2. desta sentença, por significar abusividade e merece ser decotado o valor que exceder à correção monetária. Como os Autores somaram na rubrica o valor dos juros com o valor da correção monetária, deverão fazer a exclusão da correção monetária e inserir na planilha de cumprimento de sentença apenas os valor dos juros. (...)"
"Sob essa motivação, acolho parcialmente os pedidos formulados pelos Autores para condenar as Suplicadas GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES e SERRA BELA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a lhes pagar as seguintes verbas: 1 – restituição em dobro da comissão de corretagem, no valor de R$ totalizando R$ 6.712,00; 2 – multa de 2% e juros de 1% sobre o valor do contrato a título de atraso na entrega da obra, contado a partir do prazo original estabelecido, ou seja, abril de 2.010, até a efetiva disponibilização das chaves, sobre o valor de aquisição corrigido; 3 – restituição em dobro dos juros cobrados durante a construção, nos termos planilhados pelos Adquirentes e na motivação, ou seja, excluindo da cobrança requerida nas letras “d” e “f” dos pedidos o valor pertinente a eventual correção monetária; decreto a nulidade das cobranças relativas à “inadimplência - repasse na planta”, requerida na letra “f” dos pedidos. (...)"
Publique-se, registre-se e intimem-se.
Vitória, 18 de julho de 2.012.
Jaime Ferreira Abreu
Juiz de Direito
Vitória, 18 de julho de 2.012.
Jaime Ferreira Abreu
Juiz de Direito
Lúcio André Couto Cypreste
OAB/ES 16.661
Tel.: (27) 9724-5159
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