Nova Sentença condena Goldfarb (PDG) e Serra Bella por Atraso na Entrega de Apto, cobranças de Corretagem e "Repasse na Planta"

Mais um de nossos clientes, em recente Sentença na Comarca de Vitória/ES, obtém êxito em  Sentença proferida contra a construtora Goldfarb (também conhecida como PDG e que se apresenta nos contratos como "Serra Bella").

O processo tratou sobre cobrança indevida da Taxa de Corretagem, que deveria ter sido paga pela construtora à Imobiliária Avance, e não pelo cliente; do pagamento indevido de parcelas chamadas de "C.M. Repasse na Planta" e da indenização de 2% sobre o valor do imóvel + 1% ao mês, pelos 8 meses de atraso na entrega do imóvel. Segue abaixo partes da Sentença proferida. 

Processo : 0008099-05.2011.8.08.0024 (024.11.008099-1)
Requerentes: R e D
     Advogado: Lúcio André Couto Cypreste

Requeridas:
 AVANCE NEGOCIOS IMOBILIARIOS SA
 GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S A
 SERRA BELLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA
     
Sentença:
"(...)2.1 PRAZO DE ENTREGA DAS UNIDADES
 
Nesse ponto, há que se ponderar que as construtoras/incorporadoras, a exemplo das Suplicadas estão na verdade a se utilizar desse prazo de tolerância de forma abusiva, porque a prorrogação somente se justifica em decorrência de motivos de força maior e não como verdadeira cláusula de irresponsabilização pelo atraso imotivado. E se esse atraso não decorre de uma circunstância excludente, mas representa apenas a consolidação de uma intenção que se reputa como preordenada e assim qualificada quando da contratação, certo é que a hipótese é de inadimplemento contratual, o que gera as consequências respectivas.
 
É que as cláusulas que assim disponham revelam nítida incompatibilidade coma boa-fé objetiva ou a equidade, princípios inseridos no inc. iv do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, importando em que sejam consideradas nulas de pleno direito pela abusividade que ostentam.
 
Tenho que na verdade o atraso somente existe porque as construtoras não obedecem a base temporal de início das obras, ou seja, quando da contratação projetam a possibilidade de atraso no início para dilatar ainda mais o prazo de conclusão. E ao inserir essa cláusula se comportam coma tendência e o objetivo de se eximir de qualquer responsabilidade decorrente dessa demora inicial, como se a cláusula fosse uma autorização do consumidor para esse proceder.
 
Esse entendimento é de evidente plausibilidade, porque não e pode deixar ao alvedrio das construtoras e incorporadoras o prazo de conclusão das obras apenas vinculados aos seus exclusivos interesses, sob pena de descumprimento da cláusula específica, que não tem a finalidade abrangente que estão a lhe conferir.
 
2.2 – INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE A REALIZAÇÃO DAS OBRAS
 
  A orientação jurisprudencial se pacificou no sentido de que não é lícita a cláusula que confere ao construtor fazer incidir sobre as parcelas ou saldo devedor juros durante a construção e antes da entrega da obra.
 
O paradigma do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
 
 

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA DURANTE A OBRA. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. NÃO HÁ FALAR EM NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL SE O TRIBUNAL DE ORIGEM MOTIVA ADEQUADAMENTE SUA DECISÃO, SOLUCIONANDO A CONTROVÉRSIA COM A APLICAÇÃO DO DIREITO QUE ENTENDE CABÍVEL À HIPÓTESE, APENAS NÃO NO SENTIDO PRETENDIDO PELA PARTE.
2. ESTA CORTE SUPERIOR POSSUI ENTENDIMENTO FIRMADO NO SENTIDO DE QUE, EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, DESCABE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
3. ESTANDO O ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, INCIDE A SÚMULA Nº 83 DESTA CORTE, APLICÁVEL POR AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL.
4. A DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COM FUNDAMENTO NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL, NOS TERMOS DO ART. 541, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DO ART. 255, § 1º, DO REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, REQUISITA COMPROVAÇÃO E DEMONSTRAÇÃO, ESTA, EM QUALQUER CASO, COM A TRANSCRIÇÃO DOS TRECHOS DOS ACÓRDÃOS QUE CONFIGUREM O DISSÍDIO, A EVIDENCIAR A SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS CASOS APONTADOS E A DIVERGÊNCIA DE INTERPRETAÇÕES.
5. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
(AGRG NO AG 1014027/RJ, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 05/06/2012, DJE 15/06/2012)

 
 
Na verdade, sob esse raciocínio, é incabível a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel (“juros no pé” ou “repasse na planta), eis que nesse período não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.
 
Sobre esse debate, há um registro importante do Min. Luiz Felipe Salomão por ocasião do julgamento do REsp 670.117⁄PB, QUARTA TURMA, julgado em 14⁄9⁄2010, DJe 23⁄9⁄2010, quando Sua Excelência exortou que “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
 
Assim, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos desta motivação e conforme requerido na letra “d” dos pedidos (fls. 20).
 
Nesse ponto o contrato é abusivo e as cláusulas respectivas são nulas.
 
2.3 – PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
 
Sobre essa rubrica, basta observar que os corretores do empreendimento foram indicados e laboram no exclusivo interesse da construtora, sem a possibilidade de escolha do profissional pelos adquirentes e dessa forma não é jurídico impor aos mesmos o pagamento desse encargo, porque não lhes prestaram qualquer serviço e nem a tanto foram por eles solicitados.
Tanto que essa comissão se caracteriza pelo pagamento de um percentual sobre o valor do negócio, que é o valor de venda do bem. Então essa obrigação não é do comprador, porque este apenas é responsável pelo pagamento do preço da aquisição.
Essa cobrança é indevida, por representar uma abusividade tão gritante que onera a transação em cerca de 06% (seis por cento) e não está prevista no contrato.
Diante dessa postura é possível aderir ao entendimento de que realmente se trata de artimanha que vicia a manifestação da vontade do consumidor, por ausência de informação clara e precisa e ao convencê-lo de que o preço da aquisição é menor, o que não é verdade.

O direito à informação vem descrito na exposição de motivos do Código de Defesa do Consumidor assim: "O acesso dos consumidores a uma informação adequada que lhes permita fazer escolhas bem seguras conforme os desejos e necessidades de cada um”.

 
Segundo a maestria da Professora Cláudia Lima Marques,
 
 

“INFORMAR É MAIS DO QUE CUMPRIR COM O DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO: É COOPERAR E TER CUIDADO COM O PARCEIRO CONTRATUAL, EVITANDO OS DANOS MORAIS E AGINDO COM LEALDADE (POIS É O FORNECEDOR QUE DETÉM A INFORMAÇÃO) E BOA-FÉ” (COMENTÁRIOS AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR., SÃO PAULO: RT, P. 179).

Outra não é a lição de Sergio Cavalieri Filho:

 "O CONSENTIMENTO ESCLARECIDO NA OBTENÇÃO DO PRODUTO OU NA CONTRATAÇÃO DO SERVIÇO CONSISTE, EM SUMA, NA CIÊNCIA DO CONSUMIDOR DE TODAS AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, SABENDO EXATAMENTE O QUE PODERÁ ESPERAR DELES, SENDO CAPACITADOS A "FAZER ESCOLHAS ACERTADAS DE ACORDO COM A NECESSIDADE E DESEJOS INDIVIDUAIS" (PROGRAMA DE RESPONSABILIDADE CIVIL, ATLAS, 2008, P. 83)

Informação correta é aquela revestida do atributo da veracidade e despida de aptidão a induzir o consumidor em erro, enquanto que a clareza decorre da sua imediata e fácil compreensão sem a necessidade de qualquer interpretação ou cálculo.
 
No caso concreto, a vinculação entre a Corretora e os donos do empreendimento é tão visível que um dos Diretores de ambas é o Sr. Milton Goldfarb. Ou seja, há verdadeira confusão de interesses entre a corretora e os vendedores, o que significa que a corretora labora no exclusivo interesse dos vendedores e não dos adquirentes, mesmo porque não foi por eles escolhido.
 
Tanto é assim que os recibos emitidos pelas corretoras e anexados às fls. 29 e 30 se reportam aos serviços de “intermediação de venda da unidade” e não de compra.
 
2.4 – “C. M. REPASSE NA PLANTA” 
 
                          Essa rubrica, cobrada em dobro na letra “e” dos pedidos, no valor total de R$ 4.352,22 (fls. 20) fora contratualmente prevista a título de remuneração pela diferença entre a exigibilidade do valor contratado e o momento do efetivo repasse pela CEF, o que considero lícito, sob pena de em caso de atraso no repasse ter a construtora/incorporadora além de receber com defasagem o valor que lhe era devido, de outro ângulo ter que arcar, em caso de inadimplemento dos adquirentes, com o pagamento dos encargos respectivos pela CEF, na qualidade de co-obrigada.
 
                          No entanto, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos da motivação, declarando abusivas e nulas as cláusulas nesse sentido.
 
                          Essa também é a característica da cobrança dos encargos sobre as parcelas de 31/12/2010 e 04/02/2011, no valor de R$ 683,75, consignada na letra “f” dos pedidos.
 
2.5 – “INADIMPLÊNCIA – REPASSE NA PLANTA”
 
                          Nesse tópico, argumentam os Autores que a alínea A, do item I da Cláusula Sétima é abusiva por significar a cobrança de juros durante a obra, o que e realmente vedado, na esteira do raciocínio expendido no item 2.2. desta sentença, por significar abusividade e merece ser decotado o valor que exceder à correção monetária. Como os Autores somaram na rubrica o valor dos juros com o valor da correção monetária, deverão fazer a exclusão da correção monetária e inserir na planilha de cumprimento de sentença apenas os valor dos juros. (...)"

"Sob essa motivação, acolho parcialmente os pedidos formulados pelos Autores para condenar as Suplicadas GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES e SERRA BELA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a lhes pagar as seguintes verbas: 1 – restituição em dobro da comissão de corretagem, no valor de R$ totalizando R$ 6.712,00; 2 – multa de 2% e juros de 1% sobre o valor do contrato a título de atraso na entrega da obra, contado a partir do prazo original estabelecido, ou seja, abril de 2.010, até a efetiva disponibilização das chaves, sobre o valor de aquisição corrigido; 3 – restituição em dobro dos juros cobrados durante a construção, nos termos planilhados pelos Adquirentes e na motivação, ou seja, excluindo da cobrança requerida nas letras “d” e “f” dos pedidos o valor pertinente a eventual correção monetária;  decreto a nulidade das cobranças relativas à “inadimplência - repasse na planta”, requerida na letra “f” dos pedidos. (...)"

Publique-se, registre-se e intimem-se.
Vitória, 18 de julho de 2.012.
 
Jaime Ferreira Abreu
Juiz de Direito

Lúcio André Couto Cypreste

OAB/ES 16.661

Tel.: (27) 9724-5159

Construtora PDG (Goldfarb - Serra Bella) condenada a Devolver valor de Corretagem, "Repasse na Planta" e ao pagamento de R$ 50 mil por Danos Morais pelo atraso na entrega de Imóvel

A Construtora PDG, anteriormente conhecida como Goldfarb, e que costuma celebrar seus contratos em nome da Empresa Serra Bella Empreendimentos Imobiliários, foi condenada a devolução em dobro das parcelas chamadas de "C.M. Repasse na Planta", devolução do valor cobrado como "corretagem" e mais R$ 50 mil a título de dano moral, em recente Sentença na Comarca de Vitória/ES. O Imóvel  em debate localiza-se no Bairro Colina de Laranjeiras, município de Serra/ES.

Processo : 0003399-83.2011.8.08.0024 (024.11.003399-0)
Requerente
   R....
        Advogado: 16661/ES - LUCIO ANDRE COUTO CYPRESTE
Requerido
   AVANCE NEGOCIOS IMOBILIARIOS
    GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES SA
   SERRA BELLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S A
  

"Sentença de mérito: Pelos fundamentos de fato e de direito aduzidos nesta decisão JULGO PROCEDENTE em parte o pedido autoral, com fulcro no art. 269 inc I do CPC, para via de consequência DECLARAR abusiva as clausulas e aditivo contratual que estabeleceram a verba relativo a repasse na planta, revisando o contrato entre as partes e CONDENANDO as empresas Serra Bela e Goldfarb no pagamento em dobro da importância de R$ 2.902,16, devidamente acrescida de juros a contar da citação e correção a contar da data do pagamento. CONDENO as empresas Serra Bela, Goldfarb e Avance Negocios Imobiliários solidariamente ao pagamento de forma simples da importância de R$ 3.356,00 devidamente acrescida de correção a contar do pagamento de juros a contar da citação. CONDENO as empresas Serra Bela e Goldfarb ao pagamento da importância de R$ 50.000,00 a título de dano moral devidamente acrescido de juros e correção a contar deste comando." ...

A prática de cobrança de corretagem vem sendo comum por muitas construtoras que, utilizando-se do desconhecimento dos clientes, imputa-lhes a obrigação de arcar com a Comissão de Corretagem a ser paga aos seus vendedores. Isso se dá no momento de "fechar o negócio" e o valor é cobrado como se fosse um "entrada ou sinal" da compra do imóvel. Entretanto, após a formalização da Promessa de Compra e Venda, o cliente toma conhecimento de que referido valor não foi integralizado no valor total do contrato, sendo ele transferido diretamente ao corretor ou imobiliária contratados pela própria construtora para vender seus imóveis.

Já o valor cobrado como "C.M. Repasse na Planta" vem sendo dúvida e pesadelo de muitos clientes que, após financiarem parte do valor do imóvel junto à Caixa Econômica Federal e, durante o período de obras da Construtora, esta passava a cobrar dos clientes mensalmente parcelas a título de atualização do valor repassado pela CEF. Muitas vezes, para cobrar este "repasse" a construtora utiliza-se de um Aditivo Contratual, rechaçado de cláusulas abusivas e erroneamente descrito como parte do Contrato da CEF, a fim de ludibriar o consumidor.

Por fim, a indenização por danos morais tem sido aplicada com frequência como uma punição às construtoras que injustificadamente não cumprem com o prazo estipulado para e entrega do imóvel (conforme outros artigos já postados aqui no Blog).

Caixa Econômica responde por vício em construção de Imóvel Popular Financiado

A Caixa Econômica Federal (CEF) é parte legítima para responder, solidariamente com a construtora, por vícios existentes em imóvel destinado à população de baixa renda, construído com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso em que a Caixa se dizia ilegítima para compor o polo passivo em ação movida por um mutuário de Santa Catarina.

A Quarta Turma considerou que a Caixa responde tanto quanto a construtora pelos defeitos apresentados nos empreendimentos de natureza popular, pois, além de liberar recursos financeiros, fiscaliza e colabora na execução dos projetos. A Turma apreciou no recurso apresentado pela Caixa apenas a questão da legitimidade. Os requisitos da responsabilidade civil serão apurados pelo juízo processante quando do julgamento da causa. Se os danos não tiverem relação com suas atividades, ficará isenta de indenizar o mutuário.

O caso examinado pela Turma diz respeito a um financiamento para construção de imóvel popular no Conjunto Habitacional Ângelo Guolo, em Cocal do Sul (SC). Em julgamento na primeira instância, o juízo excluiu a Caixa Econômica do polo passivo da ação e encaminhou o processo para a Justiça estadual. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) reintegrou a Caixa no polo passivo e declarou a competência da Justiça Federal. O STJ manteve a decisão do TRF4.

De acordo com o relator, ministro Luis Felipe Salomão, tendo em vista o caráter social do empreendimento e as normas sobre financiamento da casa própria, a Caixa se encontra vinculada com o construtor perante o mutuário, devendo ser apurada sua responsabilidade no curso da instrução processual. A Caixa sustentou que somente a construtora deveria responder pelo vício na construção do imóvel e dizia não ter assinado nenhum contrato assumindo responsabilidades em relação a isso.

O ministro Luís Felipe Salomão ressaltou que, nesses casos, as operações básicas de construção e financiamento acabam se fundindo em um único negócio, o da casa própria. O dever do agente financeiro de fiscalizar o andamento e a qualidade das obras decorre de lei e determinações dos órgãos reguladores, sendo o principal pilar do Sistema Financeiro da Habitação o atendimento às famílias de baixa renda. Segundo a Lei 4.380/64, é dever do governo formular políticas que orientem a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações populares.

“A fiscalização e sua consequente responsabilização fortalecem o sistema em prol do mutuário e também das garantias exigidas da construtora, em razão do que, se a instituição financeira escolheu mal a quem financiar ou não fiscalizou adequadamente a obra, é justo que o risco de surgimento de vícios na construção recaia sobre ela, não se mostrando razoável – na verdade, contrário ao comando constitucional de proteção ao consumidor – que o comprador arque sozinho com eventual prejuízo”, destacou o ministro.

Diante de falhas de produtos ou serviços, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) responsabiliza civilmente todos aqueles que participam da cadeia de produção. O ministro destacou que, ao celebrar um contrato de financiamento com a Caixa, o consumidor acredita numa garantia entre a construtora e o órgão financiador, e essa legítima expectativa deve ser tutelada. 


Fonte: STJ

Construtora indeniza clientes por rachaduras, vazamentos, infiltrações e outros vícios.

Um casal deve receber uma indenização por danos morais no valor de R$ 8 mil e danos materiais decorrentes de problemas apresentados no imóvel adquirido da construtora Somattos – Engenharia e Comércio Ltda. A decisão é da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). 

O casal conta que adquiriu um imóvel em 2001 e, em 2004, todo ele “começou a apresentar vazamentos, infiltrações, rachaduras e outros vícios de construção que comprometem sua segurança e solidez porque foi construído em área de risco, em terreno aquoso”. Disse ainda que a construtora comprometeu-se a regularizar a situação e nada fez. O casal solicitou então, na Justiça, a sua substituição ou a devolução dos valores pagos, bem como indenização por danos morais. 

A construtora Somattos alegou que “questões ligadas a infiltrações de água, cuja manutenção compete ao próprio dono ou proprietário do imóvel, ou ainda, via de simples reparos pela empresa construtora, que a isso havia se proposto várias vezes”. 

O juiz da 7ª Vara Cível da comarca de Belo Horizonte, Ricardo Torres de Oliveira, determinou o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8 mil. 

As partes recorreram da decisão. O relator do recurso, desembargador Luciano Pinto, entendeu que o casal sofreu “lesões ao seu patrimônio material e também moral, em virtude da conduta ilícita da construtora, diante da existência dos vícios construtivos no imóvel e sua perpetuação por vários anos, que causaram dissabores e sofrimento”. 

Com estes argumentos, manteve o valor da indenização, por danos morais, estabelecido em 1ª Instância e determinou a indenização pelos danos materiais, valor a ser apurado em liquidação de sentença. “Não há que falar em rescisão contratual ou substituição do imóvel, mas sim em indenização pelos danos materiais existentes no mesmo, devido à comprovação dos vícios de construção e da falha dos serviços”, concluiu. 

Os desembargadores Márcia de Paoli Balbino (revisora) e Versiani Penna (vogal) concordaram com o relator. 


Fonte: http://www.endividado.com.br/noticia_ler-29612,construtora-indeniza-consumidores.html 

Prazo prescricional em ação contra construtora é contado a partir do conhecimento do vício na obra - Garantia de 5 anos?

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou o recurso de uma construtora que pretendia ver reconhecida a prescrição de uma ação que busca responsabilizá-la pela fragilidade de uma obra realizada em 1982. O colegiado manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe (TJSE) que, ao analisar a apelação do proprietário do imóvel, afastou a prescrição. 

O proprietário do imóvel ajuizou ação em que exigiu da construtora o pagamento de danos materiais, referentes aos aluguéis que teria deixado de receber durante a reforma do prédio em que está localizado o seu apartamento, e de danos morais, sustentando a má-execução da obra pela construtora. A reforma seria resultado de problemas estruturais na fundação do prédio, em face de alegada má execução obra. 

O juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária, baseado no fato de que a entrega da obra ocorreu em agosto de 1982, enquanto a demanda somente foi ajuizada em novembro de 2002. O proprietário do imóvel recorreu da sentença e o TJSE afastou o implemento da prescrição, desconstituindo a sentença e reconhecendo que, embora a entrega da obra tenha ocorrido em agosto de 1982, o conhecimento do vício na construção somente se deu em dezembro de 1999. 

O Tribunal de origem entendeu que a prescrição, de 20 anos, da pretensão de ressarcimento por danos relacionados à segurança e à solidez da obra, se iniciaria com o reconhecimento, pelo seu dono, da fragilidade desta, independentemente do disposto no artigo 1.245 do Código Civil de 1916, que estabelece em cinco anos o prazo para se responsabilizar o empreiteiro pela solidez e segurança da obra. 

Inconformada, a construtora recorreu ao STJ, alegando violação do artigo 1.245 do CC/1916, bem como a existência de dissídio jurisprudencial em torno da sua interpretação. Segundo a construtora, a jurisprudência do STJ seria no sentido de que, para o exercício da pretensão vintenária em face do construtor, os danos relacionados à solidez e à segurança da obra haveriam de ser constatados nos cinco anos seguintes à entrega. 

Visão do relator 
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, destacou precedentes da jurisprudência do STJ no sentido de que o prazo de cinco anos do artigo 1.245 do CC/1916 é de garantia, e não de prescrição ou decadência, e que, apresentados defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo de 20 anos. 

Na visão do ministro, a jurisprudência que estabelece a natureza do prazo de cinco anos do artigo 1.245 do CC/1916, correspondente ao artigo 618 do atual Código Civil, como sendo de garantia, e fixa em 20 anos o prazo prescricional para a efetivação dessa garantia em face do construtor (conforme o enunciado da Súmula 194 do STJ) é adequada aos fatos ocorridos na vigência do CC/1916. 

No entanto, Sanseverino destacou outro caminho que pode ser adotado pelo proprietário do imóvel no intuito de responsabilizar o construtor pelos vícios e defeitos relativos à sua solidez e segurança: a possibilidade de, comprovada a prática de um ilícito contratual, consistente na má-execução da obra, demandar o construtor no prazo de 20 anos do conhecimento, ou de quando se tornou possível o conhecimento do defeito na construção, tendo-se como base o prazo prescricional de 20 anos estabelecido pelo artigo 177 do CC/1916, independentemente disso ter ocorrido nos primeiros cinco anos da entrega, de acordo com o texto do artigo 1.056 do CC/1916, que trata de perdas e danos. 

No entendimento do ministro, enquanto a utilização do artigo 1.245 do Código Civil de 1916 pressupõe que a fragilidade da obra tenha transparecido nos primeiros cinco anos da sua entrega, no caso do artigo 1.056 do Código Civil de 1916 não há essa exigência, podendo os problemas relativos à sua solidez e segurança surgirem até mesmo depois daquele prazo. 

O relator afirmou que, não fosse assim, o construtor estaria livre, sem qualquer responsabilidade, para a prática de atos dolosos ou culposos durante a construção, mas cujos efeitos somente viessem a ser conhecidos após o prazo de garantia do artigo 1.245 do CC/1916. Dessa forma, se o dono tomasse conhecimento da sua fragilidade apenas após os cinco anos da entrega, já estaria prescrita qualquer pretensão indenizatória contra o construtor. Nesse sentido, o ministro considerou inviável aceitar-se que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade. 

A Terceira Turma acompanhou o voto do relator, negando provimento ao recurso especial para confirmar o acórdão que afastou a prescrição e desconstituiu a sentença, viabilizando a instrução do processo com a realização de perícia. Dessa forma, será possível ao proprietário do imóvel demandar em primeiro grau a construtora com fundamento no artigo 1.056 do CC/1916, desde que comprovada a prática de ilícito contratual. 



Fonte: http://www.jurisway.org.br/v2/noticia.asp?idnoticia=72719

Construtoras são processadas por atraso: Fim do prazo de Tolerância

As construtoras que surfaram no boom imobiliário e não deram conta de entregar as obras no prazo agora são alvo de uma ação do Ministério Público de São Paulo. No processo, a promotoria de defesa do consumidor do MP pede a eliminação de cláusulas contratuais que permitam o atraso por parte das empresas e ainda fixa multa caso a data de conclusão do empreendimento seja postergada.

A promotoria também solicita que as regras sejam aplicadas a todos os contratos, em nível nacional e de forma retroativa. Portanto, caso a Justiça dê parecer favorável aos consumidores, até mesmo aqueles que não processaram as empresas pelo atraso poderão se beneficiar do resultado.

Hoje, as construtoras costumam colocar nos contratos uma “cláusula de tolerância”, especificando que elas podem demorar até seis meses a mais que o previsto para entregar um empreendimento, sem sofrer qualquer sanção.

“Trata-se de um desequilíbrio, porque o consumidor não tem nenhum benefício quando isso acontece”, afirma o ex-promotor Paulo Sérgio Cornacchioni, autor do processo (hoje ele ocupa o cargo de procurador de Justiça).

“Quando o comprador atrasa o pagamento da parcela, mesmo que seja por um dia, ele precisa arcar com a multa. Então por que o mesmo não acontece com as construtoras?”, diz Cornacchioni. Foi seguindo essa lógica que o MP pediu também para que a multa por atraso das empresas seja igual àquela estabelecida para os clientes.

O problema, admite Cornacchioni, é antigo. “Sempre houve quem entrasse na Justiça por conta de demora na entrega do imóvel. Mas eram casos pontuais”, afirma. Agora o cenário mudou.

No primeiro semestre de 2010, foram lançados 26,8 mil imóveis na região metropolitana de São Paulo. É quase o dobro do mesmo período do ano passado, quando as construtoras entregaram 14,3 mil unidades.

“Com o aquecimento do mercado imobiliário, as empresas assumiram mais compromissos do que conseguiriam cumprir. Logo, as reclamações aumentaram e nós percebemos que os atrasos estavam se tornando uma prática de mercado. Por isso decidimos processá-las.”

Eduardo Zaidan, diretor de Economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), afirma que a demora na entrega é alheia à vontade das empresas.

“O crescimento do setor fez com que muitos fornecedores, por estarem operando no limite, não tivessem capacidade de entregar os pedidos no tempo combinado. Além disso, os órgãos públicos também estão sobrecarregados”, diz Zaidan. Para o MP, as construtoras já deveriam contemplar essas contingências em seu planejamento, sem prejuízo para o consumidor.

As empresas citadas na ação do MP são Cyrela, Etemp, Gafisa, MRV, Odebrecht e Tenda. Elas constam no processo do MP porque seus clientes reclamaram dos atrasos na Justiça. Havia ainda uma sétima construtora na lista, a Civic, mas ela foi excluída do processo por aceitar, de antemão, abolir a “cláusula de tolerância” dos contratos e instituir multa.

Fonte: http://blogs.estadao.com.br/advogado-de-defesa/casa-propria-construtoras-sao-processadas-por-atraso/

Imóvel na Planta – Indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega

O boom imobiliário dos últimos três anos gerou um efeito colateral para as construtoras e incorporadoras que atuam em São Paulo. Cresceu exponencialmente o número de ações judiciais que reclamam da demora na entrega das chaves ou de defeitos nas obras. A Justiça tem sido favorável ao consumidor e, no caso de atraso injustificado, vem determinando a rescisão do contrato e a devolução do que foi pago. Também já há processos em que o incorporador é obrigado a pagar aluguel por cada mês de atraso, desconsiderando a cláusula contratual que livra a empresa de multa por atraso até seis meses depois da data prevista para entrega das chaves.

Por outro lado, os pedidos de indenização por danos morais geralmente são negados. Uma exceção foi a decisão da juíza Teresa Cristina Castrucci Tambasco Antunes, da 3ª Vara Cível de São Paulo. No caso, a obra deveria estar finalizada em dezembro de 2007, mas até setembro de 2008 as unidades não haviam sido entregues. "Nenhuma escusa foi efetivamente alegada ou demonstrada pela ré a justificar o atraso na entrega das obras, o que embasa o pedido de rescisão formulado pelo autor", diz a juíza, que determinou o pagamento de R$ 50 mil por danos morais ao consumidor.

O advogado Marcelo Tapai, do Tapai Advogados, fez uma pesquisa no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) sobre processos distribuídos em 2008, 2009 e 2010 contra dez construtoras no Estado. "O aumento chega a 1.000%", afirma ele, que patrocina diversas ações judiciais por atraso na entrega de obras. "As construtoras acabaram apostando muito no lançamento e não se preocuparam com a entrega." O advogado baseia suas ações no Código de Defesa do Consumidor.

Este ano, em razão do crescimento de reclamações, o Ministério Público Estadual (MPE) ajuizou ações civis públicas contra sete construtoras. Segundo o procurador de Justiça Paulo Sérgio Cornacchioni, as ações pedem que essas empresas retirem a cláusula de prazo de tolerância, que permite a entrega, em média, 180 dias após o prazo. "A publicidade fala em entrega em uma data determinada", diz. O MPE alega que a cláusula é abusiva e ilegal. Além disso, pede nos processos que passe a constar desses contratos a imposição de multa no caso do atraso. "Há previsão de multa caso o consumidor fique inadimplente. Isso gera desequilíbrio no contrato."

Fonte: http://cidadesaopaulo.olx.com.br/imovel-na-planta-indenizacao-por-danos-materiais-e-morais-em-razao-do-atraso-na-entrega-iid-129919695

Tabela Price não pode ser usada em financiamento de imóvel

É proibido o uso da Tabela Price no contrato de financiamento de imóvel “porque ela mascara a capitalização de juros, que é vedada pelo direito pátrio”. O entendimento é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que acolheu recurso de um mutuário e declarou a ilegalidade do contrato. Cabe recurso.

Para o relator, desembargador Lécio Resende, “a capitalização de juros só é permitida nos casos expressamente autorizados pela norma específica, como no mútuo rural, comercial ou industrial e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos”.

O entendimento está inclusive pacificado no Supremo Tribunal Federal, na Súmula 121. Pelo texto, “é vedada a capitalização dos juros, ainda que expressamente convencionada”. Com base nessa orientação, os tribunais têm reformado suas decisões sobre a matéria e atestado a ilegalidade do uso da Tabela nos contratos de financiamento de imóvel.

No Superior Tribunal de Justiça, a observação é a mesma: “não há autorização legal para a capitalização mensal de juros nos contratos vinculados ao SFH — Sistema Financeiro de Habitação”, registrou a 4ª Turma no recurso de um mutuário contra a Caixa Econômica Federal.

No caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a decisão da 3ª Turma beneficia o mutuário Humberto Marinho. Ele procurou a ABMH — Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no DF e entrou com uma ação de revisão do seu contrato contra a Poupex Associação de Poupança. Seu advogado,Wilson César Rascovit, buscou o equilíbrio do financiamento com a legislação vigente.

O contrato foi assinado em 1991 e o plano de financiamento adotado foi o PES/CP — Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional. O plano estabelecia o reajuste de prestações de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário.

Segundo o processo, a Poupex não respeitava a regra e reajustava as prestações em um índice muito maior do que o previsto. Alegava que, como existiam inúmeras categorias profissionais, era preciso acertar uma média de reajuste e aplicá-la em todas as prestações. Além disso, o índice era reajustado com base na Tabela Price.

De acordo com o desembargador Mário-Zam Belmiro, relator da questão no TJ-DF, a Tabela Price “alberga de forma camuflada a capitalização de juros, prática vedada pelo ordenamento jurídico, sendo assim impõe-se o seu afastamento, devendo ser substituído pelo Sistema de Amortização Constante”.

O TJ-DF determinou que a Poupex faça a revisão das prestações, tomando como base o Plano de Equivalência Salarial. O tribunal declarou, ainda, a ilegalidade da Tabela Price e determinou a modificação da forma de amortização das prestações.

Também foi determinada a restituição do Fundhab — Fundo de Assistência Habitacional (2% sobre o valor do imóvel) cobrados indevidamente do mutuário no momento da pactuação do contrato. A expectativa é de redução do saldo devedor em 53%. A ABMH estima que, só no Distrito Federal existam cerca de 15 mil contratos na mesma situação.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2006-abr-14/justica_proibe_tabela_price_financiamento_imovel

Exclusão do condômino anti-social, segundo o NCC

O conflito entre vizinhos sempre constituiu foco de tensões sociais e econômicas, instabilizando relações jurídicas, causando acirrados conflitos entre as pessoas. A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social.

Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios edilícios, estes são campos férteis para o surgimento de problemas. No Novo Código Civil, busca-se dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.

Observamos, entretanto, o novo Código Civil, em momento algum, permite que o condomínio exclua ou despeje o condômino anti-social. Ainda que tal medida fosse recomendada pela doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco11, João Batista Lopes11 e Maria Regina Pagetti Moran12), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. Sobre isso, afirma Ruggiero:

" O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável."

Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código,  questiona-se o que seria possível fazer em relação ao condômino que adota comportamento anti-social.

O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento anti-social”, “incompatibilidade de convivência”.

Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência, por exemplo.

Vale frisar, não basta que a conduta seja “anti-social”, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa.

Como exemplos de comportamento anti-social de condôminos, podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. De acordo com o Novo Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.


Fonte: http://www.licitamais.com.br/noticias/news/2537.html

"Prazo de Carência das Construtoras" - NULIDADE

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

A maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(…)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carências).

O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:

“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.
Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

Reportagem no Condomínio Ilha Bela - TV Tribuna 28/12/2010

A Reportagem abaixo foi realizada pela TV tribuna no Condomínio Ilha Bella, onde eu também tive oportunidade de participar! 

CONSTRUTORA NÃO PODE COBRAR JUROS NEM MULTA DA PARCELA REFERENTE À ENTREGA DAS CHAVES

ATENÇÃO!!!!!
Se você realizou contrato com a construtora  e esta agora está lhe cobrando juros e multa sobre o valor da "Entrega das Chaves" (que varia de acordo com o contrato), desde a data prevista para a entrega do imóvel até a sua efetiva entrega, saiba que ESSA MULTA E JUROS NÃO ESTÃO NO CONTRATO.


Por exemplo, um imóvel que estava previsto para ser entregue em abril de 2010 e só foi entregue em dezembro de 2010. Agora a Construtora Goldfarb exige juros e multa dos clientes corrigindo o valor a partir de ABRIL/2010. Diz o Aditamento ao Contrato de um cliente meu, que comprou Imóvel na Planta no Condomínio Ilha Bela, em Colinas de Laranjeiras, Serra/ES, no Item III: 

"III DO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

(...) parcelas serão pagas nas condições abaixo: 

(...)

f ) R$ ......, a serem pagos pelo comprador através de uma parcela única com vencimento para a data de expedição do habite-se do empreendimento ou sua efetiva entrega, o que antes ocorrer, devidamente corrigidos pelos índices de correção estabelecidos no presente instrumento."

Caso conheça esse tipo de prática, muita Atenção! 

O correto é pagar a correção acima citada apenas a partir da entrega do imóvel ou habite-se, caso o cliente entre em mora. 

Se não é o seu caso, e quer pagar o que é justo, a via correta é constituir um advogado e ajuizar uma Ação de Consignação em Pagamento através da qual você depositará em juízo o valor correto e pactuado no contrato, requerendo liminarmente a entrega das chaves, ante o cumprimento da obrigação conforme previsto em cláusula contratual.

Mais uma vez informo que estou à disposição para maiores esclarecimentos.

Comente e/ou entre em contato!

Lúcio André Cypreste

Advocacia e Assessoria Jurídica

OAB/ES 16.661

E-mail: andrecyp@gmail.com

Tels.: (27) 9724 - 5159

JUIZ DA SERRA-ES CONDENA IMOBILIÁRIA AVANCE A DEVOLVER CORRETAGEM

Processo : 048.10.012268-7		Situação : Tramitando
Ação : Cobrança		Petição Inicial : 201000498983
Vara : SERRA - 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Parte Principal

Requerente : CARLOS EDUARDO SANTOS

Requerido : SERRA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
Último Andamento
07/12/2010    Sentença definitiva    Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral. CONDENO a 1ª requerida, Serra Bella Empreendimentos Imobiliários S/A, a restituir ao autor, R$ 618,27 (seiscentos e dezoito reais e vinte e sete centavos), que corresponde a diferença devida em rezão da verificação da atualização do valor referente ao descumprimento do distrato, devendo este ser corrigido e atualizado a partir desta data. Ainda, CONDENO a segunda requerida, Avance Negócios Imobiliários S/A, a restituir ao autor, R$ 4.052,47 (quatro mil cinquenta e dois reais e quarenta e sete centavos), devendo este ser corrigido e atualizado a partir de 20/11/2007 (doc. 02 - contestação). Quanto aos demais pedidos, JULGO-OS IMPROCEDENTES. Via de consequência, EXTINGO o presente processo, com resolução de mérito, na forma autorizada pelo art. 269, I, primeira parte do CPC.

Confira seus direitos ao comprar imóvel na planta

Contratos de construtoras fixam claúsulas abusivas

 

Quem compra imóvel na planta deve ficar atento porque os contratos de muitas construtoras e incorporadoras contêm várias cláusulas consideradas abusivas e ilegais pela Justiça. O fato de o cliente assinar o contrato não o obriga a honrá-las posteriormente, se violam a lei. Confira alguns desses direitos, segundo o advogado Sérgio Sender, especialista em Direito Imobiliário.

 

Reajuste de prestação durante a obra

 

Durante a obra, as parcelas somente podem ser corrigidas pelo índice do setor de construção, no caso, o mais usado é o INCC da Fundação Getúlio Vargas. O reajuste é anual, conforme a lei, sendo nula cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano. Mas, completando cada período de 12 meses, a construtora tem o direito de cobrar a diferença do reajuste mensal que não foi pago, chamado de resíduo mensal. Por isso, muitos compradores optam pelo repasse mensal do reajuste para as parcelas. Mas a construtora não pode obrigá-lo a aceitar essa condição. A parcela das chaves e o saldo devedor também só podem ser atualizados pelo índice setorial.

 

Reajuste de prestação após entrega das chaves

 

A condição dependerá de como o comprador optou por financiar o saldo devedor: ou mantendo o plano de pagamento de parcelas inicialmente contratado com a construtora, ou mediante crédito bancário. O segundo é mais barato, pois os bancos cobram juros inferiores a 1% ao mês e a correção do saldo devedor é pela TR. O financiamento com a construtora prevê juro mensal de 1% mais a atualização pelo IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas, que, nos últimos anos, foi quatro vezes maior que a TR.

 

Data de pagamento das chaves

 

O valor devido por ocasião do término da obra, a chamada parcelas das chaves, só deve ser desembolsado na efetiva entrega do imóvel, ou seja, na assinatura da escritura. É ilegal a exigência de construtora de que o valor é devido na data da entrega do imóvel prevista inicialmente (que não foi cumprida), ou na data do habite-se, sem que a entrega do imóvel tenha ocorrido. O habite-se é apenas uma certidão da prefeitura atestando que a edificação está regular, necessário para o registro em cartório.

 

Cobrança de taxa de condomínio

 

A taxa de condomínio somente é devida pelo comprador do imóvel a partir do recebimento das chaves. As construtoras incluem nos contratos cláusula que prevê o pagamento do encargo a partir do habite-se. No entanto, essa cobrança sem que tenha havido a entrega das chaves, ou seja, sem que o comprador tenha pelo menos a posse do imóvel, é ilegal (o domínio ou propriedade ocorre com o registro da escritura em cartório). A responsabilidade pelo pagamento é de quem tem a posse do imóvel, no caso, a construtora.

 

Atraso na entrega

 

É ilegal a cláusula que estabelece prazo de tolerância para que a construtora entregue o imóvel. Em geral, a construtora inclui no contrato que a entrega pode atrasar até seis meses, sem que haja ônus para ela. O Judiciário já decidiu em diversos processos que esse prazo de tolerância sem ônus é abusivo e, por isso, a construtora deve pagar a título de indenização ao cliente o valor mensal do aluguel ou um percentual entre 0,5% e 1% do valor de venda do imóvel previsto no contrato.