Nova Sentença condena Goldfarb (PDG) e Serra Bella por Atraso na Entrega de Apto, cobranças de Corretagem e "Repasse na Planta"

Mais um de nossos clientes, em recente Sentença na Comarca de Vitória/ES, obtém êxito em  Sentença proferida contra a construtora Goldfarb (também conhecida como PDG e que se apresenta nos contratos como "Serra Bella").

O processo tratou sobre cobrança indevida da Taxa de Corretagem, que deveria ter sido paga pela construtora à Imobiliária Avance, e não pelo cliente; do pagamento indevido de parcelas chamadas de "C.M. Repasse na Planta" e da indenização de 2% sobre o valor do imóvel + 1% ao mês, pelos 8 meses de atraso na entrega do imóvel. Segue abaixo partes da Sentença proferida. 

Processo : 0008099-05.2011.8.08.0024 (024.11.008099-1)
Requerentes: R e D
     Advogado: Lúcio André Couto Cypreste

Requeridas:
 AVANCE NEGOCIOS IMOBILIARIOS SA
 GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S A
 SERRA BELLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA
     
Sentença:
"(...)2.1 PRAZO DE ENTREGA DAS UNIDADES
 
Nesse ponto, há que se ponderar que as construtoras/incorporadoras, a exemplo das Suplicadas estão na verdade a se utilizar desse prazo de tolerância de forma abusiva, porque a prorrogação somente se justifica em decorrência de motivos de força maior e não como verdadeira cláusula de irresponsabilização pelo atraso imotivado. E se esse atraso não decorre de uma circunstância excludente, mas representa apenas a consolidação de uma intenção que se reputa como preordenada e assim qualificada quando da contratação, certo é que a hipótese é de inadimplemento contratual, o que gera as consequências respectivas.
 
É que as cláusulas que assim disponham revelam nítida incompatibilidade coma boa-fé objetiva ou a equidade, princípios inseridos no inc. iv do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, importando em que sejam consideradas nulas de pleno direito pela abusividade que ostentam.
 
Tenho que na verdade o atraso somente existe porque as construtoras não obedecem a base temporal de início das obras, ou seja, quando da contratação projetam a possibilidade de atraso no início para dilatar ainda mais o prazo de conclusão. E ao inserir essa cláusula se comportam coma tendência e o objetivo de se eximir de qualquer responsabilidade decorrente dessa demora inicial, como se a cláusula fosse uma autorização do consumidor para esse proceder.
 
Esse entendimento é de evidente plausibilidade, porque não e pode deixar ao alvedrio das construtoras e incorporadoras o prazo de conclusão das obras apenas vinculados aos seus exclusivos interesses, sob pena de descumprimento da cláusula específica, que não tem a finalidade abrangente que estão a lhe conferir.
 
2.2 – INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE A REALIZAÇÃO DAS OBRAS
 
  A orientação jurisprudencial se pacificou no sentido de que não é lícita a cláusula que confere ao construtor fazer incidir sobre as parcelas ou saldo devedor juros durante a construção e antes da entrega da obra.
 
O paradigma do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
 
 

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA DURANTE A OBRA. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.
1. NÃO HÁ FALAR EM NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL SE O TRIBUNAL DE ORIGEM MOTIVA ADEQUADAMENTE SUA DECISÃO, SOLUCIONANDO A CONTROVÉRSIA COM A APLICAÇÃO DO DIREITO QUE ENTENDE CABÍVEL À HIPÓTESE, APENAS NÃO NO SENTIDO PRETENDIDO PELA PARTE.
2. ESTA CORTE SUPERIOR POSSUI ENTENDIMENTO FIRMADO NO SENTIDO DE QUE, EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, DESCABE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
3. ESTANDO O ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, INCIDE A SÚMULA Nº 83 DESTA CORTE, APLICÁVEL POR AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL.
4. A DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COM FUNDAMENTO NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL, NOS TERMOS DO ART. 541, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DO ART. 255, § 1º, DO REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, REQUISITA COMPROVAÇÃO E DEMONSTRAÇÃO, ESTA, EM QUALQUER CASO, COM A TRANSCRIÇÃO DOS TRECHOS DOS ACÓRDÃOS QUE CONFIGUREM O DISSÍDIO, A EVIDENCIAR A SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS CASOS APONTADOS E A DIVERGÊNCIA DE INTERPRETAÇÕES.
5. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
(AGRG NO AG 1014027/RJ, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 05/06/2012, DJE 15/06/2012)

 
 
Na verdade, sob esse raciocínio, é incabível a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel (“juros no pé” ou “repasse na planta), eis que nesse período não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.
 
Sobre esse debate, há um registro importante do Min. Luiz Felipe Salomão por ocasião do julgamento do REsp 670.117⁄PB, QUARTA TURMA, julgado em 14⁄9⁄2010, DJe 23⁄9⁄2010, quando Sua Excelência exortou que “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
 
Assim, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos desta motivação e conforme requerido na letra “d” dos pedidos (fls. 20).
 
Nesse ponto o contrato é abusivo e as cláusulas respectivas são nulas.
 
2.3 – PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
 
Sobre essa rubrica, basta observar que os corretores do empreendimento foram indicados e laboram no exclusivo interesse da construtora, sem a possibilidade de escolha do profissional pelos adquirentes e dessa forma não é jurídico impor aos mesmos o pagamento desse encargo, porque não lhes prestaram qualquer serviço e nem a tanto foram por eles solicitados.
Tanto que essa comissão se caracteriza pelo pagamento de um percentual sobre o valor do negócio, que é o valor de venda do bem. Então essa obrigação não é do comprador, porque este apenas é responsável pelo pagamento do preço da aquisição.
Essa cobrança é indevida, por representar uma abusividade tão gritante que onera a transação em cerca de 06% (seis por cento) e não está prevista no contrato.
Diante dessa postura é possível aderir ao entendimento de que realmente se trata de artimanha que vicia a manifestação da vontade do consumidor, por ausência de informação clara e precisa e ao convencê-lo de que o preço da aquisição é menor, o que não é verdade.

O direito à informação vem descrito na exposição de motivos do Código de Defesa do Consumidor assim: "O acesso dos consumidores a uma informação adequada que lhes permita fazer escolhas bem seguras conforme os desejos e necessidades de cada um”.

 
Segundo a maestria da Professora Cláudia Lima Marques,
 
 

“INFORMAR É MAIS DO QUE CUMPRIR COM O DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO: É COOPERAR E TER CUIDADO COM O PARCEIRO CONTRATUAL, EVITANDO OS DANOS MORAIS E AGINDO COM LEALDADE (POIS É O FORNECEDOR QUE DETÉM A INFORMAÇÃO) E BOA-FÉ” (COMENTÁRIOS AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR., SÃO PAULO: RT, P. 179).

Outra não é a lição de Sergio Cavalieri Filho:

 "O CONSENTIMENTO ESCLARECIDO NA OBTENÇÃO DO PRODUTO OU NA CONTRATAÇÃO DO SERVIÇO CONSISTE, EM SUMA, NA CIÊNCIA DO CONSUMIDOR DE TODAS AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, SABENDO EXATAMENTE O QUE PODERÁ ESPERAR DELES, SENDO CAPACITADOS A "FAZER ESCOLHAS ACERTADAS DE ACORDO COM A NECESSIDADE E DESEJOS INDIVIDUAIS" (PROGRAMA DE RESPONSABILIDADE CIVIL, ATLAS, 2008, P. 83)

Informação correta é aquela revestida do atributo da veracidade e despida de aptidão a induzir o consumidor em erro, enquanto que a clareza decorre da sua imediata e fácil compreensão sem a necessidade de qualquer interpretação ou cálculo.
 
No caso concreto, a vinculação entre a Corretora e os donos do empreendimento é tão visível que um dos Diretores de ambas é o Sr. Milton Goldfarb. Ou seja, há verdadeira confusão de interesses entre a corretora e os vendedores, o que significa que a corretora labora no exclusivo interesse dos vendedores e não dos adquirentes, mesmo porque não foi por eles escolhido.
 
Tanto é assim que os recibos emitidos pelas corretoras e anexados às fls. 29 e 30 se reportam aos serviços de “intermediação de venda da unidade” e não de compra.
 
2.4 – “C. M. REPASSE NA PLANTA” 
 
                          Essa rubrica, cobrada em dobro na letra “e” dos pedidos, no valor total de R$ 4.352,22 (fls. 20) fora contratualmente prevista a título de remuneração pela diferença entre a exigibilidade do valor contratado e o momento do efetivo repasse pela CEF, o que considero lícito, sob pena de em caso de atraso no repasse ter a construtora/incorporadora além de receber com defasagem o valor que lhe era devido, de outro ângulo ter que arcar, em caso de inadimplemento dos adquirentes, com o pagamento dos encargos respectivos pela CEF, na qualidade de co-obrigada.
 
                          No entanto, a cobrança de juros prevista na alínea A do item I (fls. 100) no total de R$ 3.061,26 é indevida, nos termos da motivação, declarando abusivas e nulas as cláusulas nesse sentido.
 
                          Essa também é a característica da cobrança dos encargos sobre as parcelas de 31/12/2010 e 04/02/2011, no valor de R$ 683,75, consignada na letra “f” dos pedidos.
 
2.5 – “INADIMPLÊNCIA – REPASSE NA PLANTA”
 
                          Nesse tópico, argumentam os Autores que a alínea A, do item I da Cláusula Sétima é abusiva por significar a cobrança de juros durante a obra, o que e realmente vedado, na esteira do raciocínio expendido no item 2.2. desta sentença, por significar abusividade e merece ser decotado o valor que exceder à correção monetária. Como os Autores somaram na rubrica o valor dos juros com o valor da correção monetária, deverão fazer a exclusão da correção monetária e inserir na planilha de cumprimento de sentença apenas os valor dos juros. (...)"

"Sob essa motivação, acolho parcialmente os pedidos formulados pelos Autores para condenar as Suplicadas GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES e SERRA BELA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a lhes pagar as seguintes verbas: 1 – restituição em dobro da comissão de corretagem, no valor de R$ totalizando R$ 6.712,00; 2 – multa de 2% e juros de 1% sobre o valor do contrato a título de atraso na entrega da obra, contado a partir do prazo original estabelecido, ou seja, abril de 2.010, até a efetiva disponibilização das chaves, sobre o valor de aquisição corrigido; 3 – restituição em dobro dos juros cobrados durante a construção, nos termos planilhados pelos Adquirentes e na motivação, ou seja, excluindo da cobrança requerida nas letras “d” e “f” dos pedidos o valor pertinente a eventual correção monetária;  decreto a nulidade das cobranças relativas à “inadimplência - repasse na planta”, requerida na letra “f” dos pedidos. (...)"

Publique-se, registre-se e intimem-se.
Vitória, 18 de julho de 2.012.
 
Jaime Ferreira Abreu
Juiz de Direito

Lúcio André Couto Cypreste

OAB/ES 16.661

Tel.: (27) 9724-5159

Exclusão do condômino anti-social, segundo o NCC

O conflito entre vizinhos sempre constituiu foco de tensões sociais e econômicas, instabilizando relações jurídicas, causando acirrados conflitos entre as pessoas. A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social.

Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios edilícios, estes são campos férteis para o surgimento de problemas. No Novo Código Civil, busca-se dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.

Observamos, entretanto, o novo Código Civil, em momento algum, permite que o condomínio exclua ou despeje o condômino anti-social. Ainda que tal medida fosse recomendada pela doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco11, João Batista Lopes11 e Maria Regina Pagetti Moran12), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. Sobre isso, afirma Ruggiero:

" O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável."

Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código,  questiona-se o que seria possível fazer em relação ao condômino que adota comportamento anti-social.

O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento anti-social”, “incompatibilidade de convivência”.

Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência, por exemplo.

Vale frisar, não basta que a conduta seja “anti-social”, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa.

Como exemplos de comportamento anti-social de condôminos, podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. De acordo com o Novo Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.


Fonte: http://www.licitamais.com.br/noticias/news/2537.html