Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes falhas ou pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar que cabe ao condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.
Prazo de validade
- Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores. Essa garantia vale para vícios ocultos, ou seja, problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, e vícios aparentes.
- A validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por último. No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptível.
- O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.
- Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo reconhecido é de cinco anos. Problemas estruturais têm uma garantia maior, pré-estabalecida.
Certificado de garantia
- A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.
- A construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante.
- Antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia está estabelecida de maneira clara
- Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:
1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)
2. Alvará de Conclusão da obra
3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno
4. Projeto Estrutural (formas e armação)
5. Projeto Executivo de Arquitetura
6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)
7. Projeto de Instalações Elétricas
8. Projeto de Instalações Hidráulicas
9. Projeto de Impermeabilização
10. Projeto de pressurização (se houver)
11. Projeto de telefonia
12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)
13. AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)
Precauções quanto à validade da garantia
- Em condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.
- Ter um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.
- Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.
- A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.
- A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
- Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.
- Não disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e empresas contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.
- Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.
Uso da garantia
- O prazo para uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios com garantia é de 20 anos. Esse tempo, no entanto, não equivale a própria garantia, que costuma ser menor e é determinada por contrato. É apenas o prazo para reclamação.
- Caso seja necessário entrar em contato com a construtora para requerer o direito à garantia, mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Algumas construtoras disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamações, mas não emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento.
- Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer e requerer uma indenização por Perdas e Danos, na Justiça. Consulte um advogado.
Matéria comleta em http://www.jurisway.org.br/v2/noticia.asp?idnoticia=58938
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